הכרות עם סוגי הלוואות

בד"כ כאשר ניגשים לקחת הלוואת משכנתא השאלה הראשונה שבדרך כלל אנו שואלים את עצמנו  -  "מהי הריבית אותה נשלם"? אבל האם זוהי השאלה הנכונה, המתבקשת?! השאלה החשובה באמת צריכה להיות מה יהייה הרכב ההלוואה אליה אנו מתחייבים בשנים הבאות.

אנו צריכים לקחת בחשבון מספר פרמטרים:

1. האם אנו צופים שבמהלך "חיי" המשכנתא נבצע פרעון מוקדם של ההלוואה – אזי כדאי לקחת מסלול עם מינימום עמלות, או עם נקודות יציאה ללא עמלות.

2. האם אני רוצה לקחת הלוואה שהריבית בה היא קבועה עם הצמדה  למדד? או שמא בלי הצמדה עם תשלום חודשי קבוע?

3. האם להצמיד את ההלוואה לשער הדולר ?(מתאים למי שמשתכר בדולרים).

בניית תמהיל נכון של הרכב ההלוואה יחסוך לכם הרבה, הרבה, כסף. אנו מתכבדים להציג חלק מסוגי ההלוואות הנפוצות כיום בשוק.

 

• הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד – כשמה כן היא, במידה והמדד עלה גם ההחזר החודשי שאנחנו נשלם יעלה. הלוואה במסלול זה עשויה לגרום לנו למתח, שהרי אם לא נקבל תוספת למשכורת שתאזן את עליית המדד, היחס בין ההוצאות להכנסות שלנו יצטמצם, דברר שעשוי ליגרום לנו למצוקה כספית וקושי בהחזר המשכנתא. פירעון מוקדם של המשכנתא בריבית צמודת מדד קבועה ,כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם שנקבעת ע"פ הערך העתידי של המשכנתא (בעת הסילוק) לעומת הערך העתידי ע"פ הריבית הממוצעת כיום בשוק.

• הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד –  משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא אשר כאשר הריבית במשק עולה, גם הריבית על המשכנתא עולה ועימה ההחזר החודשי. הריבית איננה משתנה כל חודש כשם שהריבית במשק משתנה, אלא בתחנות קבועות מראש. התקופות המקובלות כיום למועד שינוי הריבית הינם שנה, שנתיים וחצי,  5שנים ואפילו 7 שנים. במועד שינוי הריבית קורים מספר דברים – הריבית מתעדכנת בהתאם לריבית שאליה הוצמדה ההלוואה (בד"כ ריבית האג"ח או ריבית הליבור) ובמקביל ניתן לעשות סילוק מוקדם של כל ההלוואה או חלקה ללא עמלות פרעון מוקדם.

• משכנתא צמודה לדולר - ניתן לקחת הלוואה צמודה לדולר האמריקאי. בהלוואה כזו, שער הריבית נקבע מראש ומעודכן כל חצי שנה לפי שער ריבית הליבור (העוגן) דולר ארצות הברית וכן תוספת (התוספת הקבועה לעוגן) כלשהי עליה הסכמתם עם הבנק .

כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר אם הכנסותיכם היא בדולרים, או אם למשל אתם משכירים דירה לפי שער הדולר. כך אתם יכולים להבטיח כי הכנסותיכם יכסו את עלויות המשכנתא ולא תיחשפו לשינויים בשערי מטבע שעשויים להקשות עליכם להחזיר את המשכנתא. כאשר מבצעים סילוק מוקדם חלקי או מלא אין עמלת פירעון מוקדם.

• הלוואה בריבית הפריים – מסלול הפריים הפך בצדק בשנים האחרונות למסלול פופלארי בקרב נוטלי המשכנתאות. בשל העובדה שהריבית הייתה במגמת ירידה. לאחרונה הוריד נגיד בנק ישראל את הריבית בחצי אחוז (בשתי פעימות של רבע אחוז). כיום שיעור הריבית הוא – 2.75% - מהנמוכים ביותר בשנים האחרונות.

משכנתא בריבית פריים הינה משכנתא אשר הריבית בה משתנה פעם בחודש בהתאם לשינוי ריבית בנק ישראל. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%. היתרונות הבולטים של מסלול זה הם:

• קרן ההלוואה לא צמודה למדד המחירים לצרכן.

• את מסלול הפריים ניתן לפרוע ללא קנסות וללא עמלות בכל רגע נתון.

• יתרת ההלוואה קטנה מידי חודש, בניגוד למסלולים שהינם צמודי מדד.

החיסרון הבולט במסלול זה היא העובדה שריבית הפריים נתונה לשינויים ולהתרחשויות המתקיימות במשק הישראלי. ועלול להייוצר מצב בו הריבית תעלה ותשפיע על יכולת ההחזר של הלווים.

• הלוואה בריבית קבועה ללא הצמדה למדד –  מסלול זה הינו מתאים ללקוחות שמחפשים יציבות במהלך חיי המשכנתא. דהיינו תשלום אחיד ללא שוני לכל אורך חיי ההלוואה.

במסלול זה הריבית הקובעת הינה קבועה לתמיד אך ישנה תוספת לריבית שמכמתת את שיעור עליית המדד. דהיינו הבנק גילם את המדדים הצפויים (ככל הנראה במרווח יתר) ובכך מנע מהלקוח את הציפייה להצמדות הצפויות בשאר המסלולים. במסלול זה קיימת עמלת פירעון מוקדם, בעת סילוק חלק / מלא של המשכנתא.