"איזהו חכם הרואה את הנולד"

משכנתא זוהי התחייבות כלכלית גדולה, לתקופה ארוכה. ולכן אנו ממליצים לכם לעצור ולחשוב. בטרם אתם רוכשים דירה, רגע אחד לפני שאתם מתחייבים על כסף רב. שאלו עצמכם מספר שאלות, ע"מ לוודא שאתם "בשלים" להגשים את חלומכם?

  • הון עצמי – רוב הבנקים מעניקים עד 70-75% משכנתא, משווי הדירה. האם הצלחתם לחסוך מספיק הון עצמי לצורך רכישת הדירה, . כ- 30%. שימו לב נטילת הלוואות נוספות לצורך מימון הדירה אינן נחשבות כהון עצמי, ועלולות לסבך אתכם בעתיד. יתרה מכך הבנקים עשויים לסרב לתת לכם מימון.

  • בדקו האם אתם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא? ודאו שהיחס בין סך ההתחייבויות שלכם הוא בשווי 25-30% מסך הכנסתכם נטו. לדוגמא – זוג שהכנסתו המשותפת היא 11,000 ₪ נטו – יכול לעמוד בהתחייבות של עד כ-3300 ₪ לחודש.

  • האם אתם "לקוחות מסוכנים לבנק" – ודאו שאתם ניגשים לנטילת המשכנתא, כאשר היסטריית האשראי שלכם נקייה מרבב. דהיינו, האם אתם חונקים את מסגרת האשראי שלכם? האם יש לכם צ'קים שלא כובדו לאחרונה? האם אתם "חיים על הלוואות"? במידה ועניתם על אחת השאלות בכן –  יתכן והבנק יסרב להעניק לכם הלוואות"?  על כן, עיצרו ושיקלו שוב את רכישת הדירה. אולי תמתינו עם הרכישה עד אשר המצב יתייצב, או שמא כדאי לקנות נכס זול יותר.

  • האם הלוואות נוספות נחשבות להון עצמי? -  אצל אנשים רבים משכנתא נחשבת לבעיה, לעניין מעיק. המלצתי היא להתנתק ממחשבה זו. צריך לקחת בחשבון שמשכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר (זוהי לא טעות דפוס) הקיימת כיום בשוק, וגם הגמישה ביותר – דהיינו ניתנת לתקופה הארוכה ביותר – 20, 25, 30 שנים ואפילו ל-32 שנים. לכן, בעת מעמד לקיחת המשכנתא יש לתכנן היטב את ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה, ולהגדיל את המשכנתא ככל שניתן וצריך. יש לזכור שלאחר ביצוע הלוואת המשכנתא, חלון ההזדמנויות נסגר, וההלוואות החלופיות הנמצאות בשוק הינן הלוואות לטווח קצר ובריביות יקרות משמעותית מהלוואות המשכנתא. הלוואות אלו אינן נחשבות להון עצמי ועשויות להעיק על ההחזרים החודשים בשנים הראשונות.

  • כאשר רוכשים נכס יש לקחת בחשבון שיהיו הוצאות נוספות -  כגון מיסוי, שיפוצים, הובלות, תכנון אדריכלי, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד ועוד. יש להכין מסגרת תקציבית הכוללת הוצאות אלו. כפי שצוין בנקודה הקודמת ניתן להגדיל את המשכנתא הנלקחת לצורך מימון הוצאות אלו.

  • הוצאות נלוות לנטילת משכנתא – שימו לב, בעת נטילת המשכנתא יש עלויות נלוות כגון: עמלת פתיחת תיק בבנק, הערכת שמאי לשווי הנכס, עמלות רישום בטאבו וברשם המשכונות, ביטוח על הנכס, ביטוח חיים ועוד. את רוב התשלומים הללו תיאלצו לשלם במזומן ובמקום, לכן בדקו שיש בידכם את האפשרות לעשות זאת.

  • כיצד להימנע מעמלות פרעון מוקדם – בהרכב משכנתא ממוצע קיימים מסלולים אשר טומנים בחובם עמלות במקרה של פרעון מוקדם (בטרם פקיעת מועד ההלוואה). עמלות אלו עשויות להצטבר לסכומים לא מבוטלים, ועל כן יש לתכנן מראש כיצד ומתי עשויים להתבצע פירעון מוקדם (אפילו פירעון חלקי) בזמן הלוואת המשכנתא, ובהתאם להרכיב מסלולים ללא עמלת פרעון ועם נקודות יציאה במינימום קנסות.

הכרות עם סוגי הלוואות

בד"כ כאשר ניגשים לקחת הלוואת משכנתא השאלה הראשונה שבדרך כלל אנו שואלים את עצמנו  -  "מהי הריבית אותה נשלם"? אבל האם זוהי השאלה הנכונה, המתבקשת?! השאלה החשובה באמת צריכה להיות מה יהייה הרכב ההלוואה אליה אנו מתחייבים בשנים הבאות.

אנו צריכים לקחת בחשבון מספר פרמטרים:

  1. האם אנו צופים שבמהלך "חיי" המשכנתא נבצע פרעון מוקדם של ההלוואה – אזי כדאי לקחת מסלול עם מינימום עמלות, או עם נקודות יציאה ללא עמלות.

  2. האם אני רוצה לקחת הלוואה שהריבית בה היא קבועה עם הצמדה  למדד? או שמא בלי הצמדה עם תשלום חודשי קבוע?

  3. האם להצמיד את ההלוואה לשער הדולר ?(מתאים למי שמשתכר בדולרים).

בניית תמהיל נכון של הרכב ההלוואה יחסוך לכם הרבה, הרבה, כסף. אנו מתכבדים להציג חלק מסוגי ההלוואות הנפוצות כיום בשוק.

 

  • הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד – כשמה כן היא, במידה והמדד עלה גם ההחזר החודשי שאנחנו נשלם יעלה. הלוואה במסלול זה עשויה לגרום לנו למתח, שהרי אם לא נקבל תוספת למשכורת שתאזן את עליית המדד, היחס בין ההוצאות להכנסות שלנו יצטמצם, דברר שעשוי ליגרום לנו למצוקה כספית וקושי בהחזר המשכנתא. פירעון מוקדם של המשכנתא בריבית צמודת מדד קבועה ,כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם שנקבעת ע"פ הערך העתידי של המשכנתא (בעת הסילוק) לעומת הערך העתידי ע"פ הריבית הממוצעת כיום בשוק.

  • הלוואה בריבית משתנה צמודת מדד –  משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא אשר כאשר הריבית במשק עולה, גם הריבית על המשכנתא עולה ועימה ההחזר החודשי. הריבית איננה משתנה כל חודש כשם שהריבית במשק משתנה, אלא בתחנות קבועות מראש. התקופות המקובלות כיום למועד שינוי הריבית הינם שנה, שנתיים וחצי,  5שנים ואפילו 7 שנים. במועד שינוי הריבית קורים מספר דברים – הריבית מתעדכנת בהתאם לריבית שאליה הוצמדה ההלוואה (בד"כ ריבית האג"ח או ריבית הליבור) ובמקביל ניתן לעשות סילוק מוקדם של כל ההלוואה או חלקה ללא עמלות פרעון מוקדם.

  • משכנתא צמודה לדולר - ניתן לקחת הלוואה צמודה לדולר האמריקאי. בהלוואה כזו, שער הריבית נקבע מראש ומעודכן כל חצי שנה לפי שער ריבית הליבור (העוגן) דולר ארצות הברית וכן תוספת (התוספת הקבועה לעוגן) כלשהי עליה הסכמתם עם הבנק .

כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר אם הכנסותיכם היא בדולרים, או אם למשל אתם משכירים דירה לפי שער הדולר. כך אתם יכולים להבטיח כי הכנסותיכם יכסו את עלויות המשכנתא ולא תיחשפו לשינויים בשערי מטבע שעשויים להקשות עליכם להחזיר את המשכנתא. כאשר מבצעים סילוק מוקדם חלקי או מלא אין עמלת פירעון מוקדם.

  • הלוואה בריבית הפריים – מסלול הפריים הפך בצדק בשנים האחרונות למסלול פופלארי בקרב נוטלי המשכנתאות. בשל העובדה שהריבית הייתה במגמת ירידה. לאחרונה הוריד נגיד בנק ישראל את הריבית בחצי אחוז (בשתי פעימות של רבע אחוז). כיום שיעור הריבית הוא – 2.75% - מהנמוכים ביותר בשנים האחרונות.

משכנתא בריבית פריים הינה משכנתא אשר הריבית בה משתנה פעם בחודש בהתאם לשינוי ריבית בנק ישראל. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5%. היתרונות הבולטים של מסלול זה הם:

  • קרן ההלוואה לא צמודה למדד המחירים לצרכן.

  • את מסלול הפריים ניתן לפרוע ללא קנסות וללא עמלות בכל רגע נתון.

  • יתרת ההלוואה קטנה מידי חודש, בניגוד למסלולים שהינם צמודי מדד.

החיסרון הבולט במסלול זה היא העובדה שריבית הפריים נתונה לשינויים ולהתרחשויות המתקיימות במשק הישראלי. ועלול להייוצר מצב בו הריבית תעלה ותשפיע על יכולת ההחזר של הלווים.

  • הלוואה בריבית קבועה ללא הצמדה למדד –  מסלול זה הינו מתאים ללקוחות שמחפשים יציבות במהלך חיי המשכנתא. דהיינו תשלום אחיד ללא שוני לכל אורך חיי ההלוואה.

במסלול זה הריבית הקובעת הינה קבועה לתמיד אך ישנה תוספת לריבית שמכמתת את שיעור עליית המדד. דהיינו הבנק גילם את המדדים הצפויים (ככל הנראה במרווח יתר) ובכך מנע מהלקוח את הציפייה להצמדות הצפויות בשאר המסלולים. במסלול זה קיימת עמלת פירעון מוקדם, בעת סילוק חלק / מלא של המשכנתא.

משכנתא כסלט ישראלי קצוץ!!!

נחשפנו לסוגי ההלוואות הקיימות כיום בשוק. הלוואה במסלול הפריים, הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד, וריבית קבועה לא צמודה למדד, הלוואה בריבית צמודת מט"ח והלוואה בריבית משתנה כל 5 או 7 שנים. סוגי הלוואות אלו עשויים לבלבל את הצרכן. אם כך באיזה מסלול עדיף לי לקחת את הלוואת המשכנתא?

צר לי לומר שאין תשובה אחת נכונה. היות ולכל צרכן יש את היכולות הפיננסיות האישיות שלו, את הצרכים שלו, ואת תזרים הכספים העתידיים שלו. יתרה מכך לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו, בכל מסלול גלומים סכנות שונות – כגון עליית מדד, שינוי בשער המט"ח עלייה בריבית וכו'.

צריך לזכור שהלוואת משכנתא, זוהי ההתחייבות הגדולה ביותר שאנו נוטלים על עצמינו ולתקופה הארוכה ביותר. לכן יש לתכנן (כמה שרק ניתן) את המשכנתא מראש, ולכמת את הסיכונים, לכן אני ממליץ לעשות "סלט ישראלי".  דהיינו להרכיב הלוואה גדולה אחת, ממספר סוגי הלוואות.

 פירוק ההלוואה למספר מסלולים מאפשר לנו לפזר את הסיכונים ומאידך להינות  מהיתרונות של כל הלוואה והלוואה. להלן שתי דוגמאות לשני סוגי לווים:

  • הלווה הסולידי שאינו מחפש הרפתקאות-

    • שליש מההלוואה בריבית הפריים.

    • שליש מההלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד.

    • שליש מההלוואה בריבית קבועה צמודה למדד.

  • הלווה הנועז שמוכן ליטול סיכונים –

    • שליש מההלוואה בריבית צמודה למט"ח.

    • שליש מההלוואה בריבית משתנה כל 5 שנים, צמודה למדד.

    • שליש בריבית קבועה צמודה למדד.

במידה ונציב את הפרמטרים הנ"ל בהלוואה ע"ס 600,000 ₪ למשך 25 שנה. אנו נשלם במסלול הסולידי עד כ – 350 ₪ יותר לחודש. אם כך, האם כדאי לבחור במסלול הנועז יותר?   אנו ממליצים לא להתלהב ולבחור במסלול הנועז. אלא לצקת את כל הפרמטרים של ההכנסות, כושר החזר, צפי מדדים וצפי שינויים במט"ח ורק לאחר מכן לקבל החלטה. יתרה מכך מומלץ בחום להתייעץ עם גורם מקצועי אשר בקיא בתחום הפיננסי ומודע להשלכות השונות.

מהי הלוואת זכאות

הלוואת זכאות היא הלוואה לצורך רכישה או בנייה של דירה למגורים. ההלוואה ניתנת על-ידי המדינה בתנאים מועדפים, באמצעות בנקים למשכנתאות ומוסדות בנקאיים אחרים המורשים לעניין בחוק. הלוואת הזכאות ניתנת למגזרי אוכלוסייה שונים בהתבסס על קריטריונים שנקבעו על-ידי המדינה

סכום הלוואת הזכאות, תנאיה והריביות בגינה משתנות מעת לעת ונקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון.

זכאי משרד השיכון הוא מי שעונה על הכללים שנקבעו לצורך זה על-ידי המדינה, והונפקה לו תעודת זכאות . תעודת הזכאות מאשרת כי בעליה עמד בקריטריונים של המדינה וזכאי לקבל מהמדינה עזרה בשיכון .
 

קבוצות הזכאים העיקריות :
זוגות ותיקים, עולים חדשים, רווקים מעל גיל 30 - במרכז הארץ, רווקים מעל גיל 21 באזורי פיתוח, משפחות חד הוריות, דיירי שכונות שיקום, משפחות המתגוררות בתנאי מצוקה, רוכשי דירות באזורי פיתוח, בעלי דירה חלקיים, ועוד.

נכון להיום ריבית הלוואת הזכאות הינה בריבית קבועה בגובה 3% צמודה למדד ונפרסת ע"פ רוב לתקופה של 25 ש'.

כל מי שקצת מבין עניין – יודע שניתן להשיג הלוואות משכנתא בנקאיות בריבית קבועה בתעריפים נמוכים יותר, אם כך נשאלת השאלה מדוע צריך הלוואת זכאות?

להלוואת זכאות ישנם שני יתרונות בולטים בהשוואה להלוואה רגילה:

  • ניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא עמלת פרעון מוקדם (עמלת היוון)

  • לקוחות אשר נקלעו לחוב פיגורים, עקב אי תשלום המשכנתא, יכולים להגיש בקשה להסדר חוב הפיגורים, בוועדה בין מחוזית של משרד השיכון, האוצר והבנקים. הסדרים אלה ע"פ רוב נוחים יותר ומקלים יותר מההסדרים של הבנקים.

  • הכדאיות של ניצול הלוואות הזכאות הינה עניין אינדיבדואלי. אך אבקש לציין שנכון להיום הריבית בהלוואת הזכאות הינה ריבית קבועה צמודה למדד ולתקופה של 25/28 ש'. בעוד ניתן למצוא בשוק חלופות זולות ונוחות יותר.